Mietrecht: Wo Mieter und Vermieter mit Ihren Wünschen und Anliegen aufeinandertreffen kommt es nicht selten zu einer rechtlichen Auseinandersetzung.

Auf diesem Rechtsgebiet gilt es schnell zu reagieren und fachkundige Unterstützung einzuholen. Die Erfahrung zeigt, dass sich dadurch gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden lassen.

Mit seiner Erfahrung steht Ihnen Herr Hundertmark als Rechtsanwalt für Mietrecht gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Mindestmietlaufzeit: Ist ein Kündigungsausschluss möglich?

Vor Abschluss eines Mietvertrages fragen sich viele Vermieter, ob sie eine Mindestmietlaufzeit mit dem Mieter vereinbaren dürfen.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Mindestmietlaufzeit?

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Mindestmietlaufzeit? Rufen Sie mich an unter 0 41 21 – 83 03 90 oder schreiben Sie eine Nachricht an info@kanzlei-hundertmark.de.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: Das Interesse besteht darin, einen Mieter möglichst lange zu binden, um einen häufigen Mieterwechsel zu verhindern.

Im Falle eines unbefristeten Mietvertrages hat nach dem Gesetz der Mieter die Möglichkeit, sich durch eine fristgerechte Kündigung innerhalb von drei Monaten wieder vom Mietverhältnis loszusagen.

Insbesondere möchte der Vermieter einen zeitnahen Mieterwechsel verhindern, wenn er durch aufwändige Renovierung- und Sanierungsarbeiten gerade viel Geld in das Objekt gesteckt hat. In solchen Fällen kann es dann sinnvoll sein, mit dem Mieter einen beiderseitigen Kündigungsausschluss zu vereinbaren.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie über die Rechtsprechung und Voraussetzungen zum Thema wissen müssen.

Mindestmietlaufzeit und Kündigungsausschluss in der Praxis

Die Rechtsprechung hat hier einen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren als wirksam erachtet. In der Vermietungspraxis hat sich, jedenfalls bei neuwertigen Mietobjekten, ein Kündigungsausschluss von ein bis zwei Jahren, bewährt. Hier hat der Vermieter eine gewisse Mindestlaufzeit gesichert, die einen raschen Mieterwechsel verhindert.

Vermieter können in dieser Zeit aber selber auch keine normale Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs, aussprechen.

Hinweis: Ein einseitiger Kündigungsausschluss wäre rechtswidrig.

Eine Mindestmietlaufzeit kann man wirksam nur mittels eines solchen Kündigungsausschlusses erreichen.

Das Vereinbaren einer Befristung im Wohnraummietrecht ist nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen, wie z.B. bei einer Möblierung, möglich und rechtmäßig.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Kündigungsausschluss oder benötigen Sie zu einem anderen Thema die Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht? Rufen Sie mich an unter 0 41 21 – 83 03 90 oder schreiben Sie eine Nachricht an info@kanzlei-hundertmark.de. Gerne berate ich Sie näher und übernehme auch Ihren Fall!

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Kündigung wegen Eigenbedarf: Widerspruch möglich?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist kein seltener Fall. Eigenbedarf stellt vielmehr den häufigsten Grund dar, warum Mietverträge in Deutschland gekündigt werden.

Wurde auch Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen?

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Zum Schutz des Mieters sind enge Grenzen gesetzt. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt.

Der Grund darf nicht vorgetäuscht sein. Zweifel sind immer dann angebracht, wenn die Mietparteien bereits wegen anderer Punkte, wie etwa einer Nebenkostenabrechnung, im Streit geraten waren.

Der Vermieter hat die richtige Kündigungsfrist zu beachten, die sich je nach Laufzeit des Mietverhältnisses verlängert.

Besteht zum Beispiel der Mietvertrag schon über acht Jahre, ist eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.

Eigenbedarfskündigung: Kriterien für die Wirksamkeit

Im Falle eines sozialen Härtefalls besteht die Möglichkeit für den Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Grund hierfür können z.B. sein:

  • eine schwere Krankheit oder auch
  • eine langjährige Verwurzelung in der Wohnung und dem Umfeld.

Eine Kündigung kann hinfällig werden, wenn der Vermieter bereits kurz nach Beginn des Mietvertrages die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt, bei Vertragsschluss aber konkret um seine Eigenbedarfssituation schon wusste.

Zudem sind die Kriterien für eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf nicht erfüllt, wenn z.B. die 18-jährige Tochter des Vermieters in ein 200 m² großes Penthouse einziehen möchte. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich frei in seiner Entscheidung. Das Gericht muss aber zu mindestens die Gründe des Vermieters nachvollziehen können.

In Hinblick auf eine Eigenbedarfskündigung gilt es schnell zu reagieren und fachkundige Unterstützung einzuholen.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema „Kündigung wegen Eigenbedarf“ oder benötigen Sie zu einem anderen Thema die Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht? Rufen Sie mich an unter 0 41 21 – 83 03 90 oder schreiben Sie eine Nachricht an info@kanzlei-hundertmark.de. Ich berate Sie gern!

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Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand? Antwort vom Fachanwalt

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: Muss ein Mieter trotzdem ausziehen, obwohl er nach der Kündigung den Rückstand vollständig ausgleicht? Diese Frage hatte zuletzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden (VIII ZR 261/17).

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand?

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Der Mieter hatte zwei Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin schrieb ihm der Vermieter eine fristlose Kündigung mit dem Zusatz, dass er hilfsweise das Mietverhältnis fristgerecht kündigen will. Der Mieter wusste um seine gesetzliche Möglichkeit die fristlose Kündigung abzuwenden für den Fall, dass er den Mietrückstand zeitnah vollständig ausgleicht (§ 569 Abs. 3 BGB).

Schließlich zahlte er die Beträge nach und hoffte so in der Wohnung bleiben zu können. Der Vermieter seinerseits pochte auf die hilfsweise fristgerechte Kündigung. Zwar sei die fristlose Kündigung durch die Bezahlung der Miete hinfällig geworden. Die hilfsweise ausgesprochene Kündigung mit entsprechender Frist habe aber bestand.

Vertragsverletzung durch Nichtzahlung

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Die nachträgliche Bezahlung der Miete bringt zwar die fristlose Kündigung zu Fall. Die hilfsweise ausgesprochene Kündigung mit Frist dagegen bleibt bestehen. Schließlich habe der Mieter durch seine Nichtzahlung eine erhebliche Vertragsverletzung begangen.

Schlussendlich musste der Mieter nach Ablauf seiner ordentlichen Frist (abhängig von der Mietlaufzeit) ausziehen. Lediglich der sofortige Auszug war verhindert worden. Dieses Urteil zeigt wie wichtig die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete für den Mieter ist, zumal ein Vermieter vor Ausspruch der Kündigung keine Mahnung verschicken muss.

Verpasst es der Mieter also auch nur zwei Monate die Mieten zu bezahlen, muss er mit dem Verlust seiner Wohnung rechnen.

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